1. 서
1) 안녕하십니까. 금번 35기 감정평가사 시험에 합격하게 된 이재훈이라고 합니다. 합격수기를 작성함에 앞서, 우수한 성적으로 합격할 수 있었던 이유는 저의 노력의 결과라기 보다는 다소 운이 따라준 측면에 있다고 생각합니다. 총 수험기간은 2년 8개월정도이며, 평균은 57.16점입니다. 전업으로 공부하시는 분들은 저의 합격수기를 통해 대략적인 공부스케줄 정도만 참고하셔서 좋은 결과 있으시길 바랍니다.
2) 제 수험생활동안 버팀목이 되어 준 가족과 친구들, 수험기간동안 모르는 점이나 갈피를 못잡을 때 친절하게 질문에 답해주신 평가사님에게 감사의 인사를 전하고 싶습니다.
2. 전체적인 공부스케줄 :
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별도의 쉬는 날을 갖고 공부하진 않았으며, 다만, 멘탈잡기 어려울 때는 하루씩 쉼
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기상 : 8시 30분
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공부시간 : 9시 ~ 11시 30,40분 <점심, 저녁 및 쉬는 시간 제외, 순 12시간 가량>
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스터디하는 날에는 그날 실, 이, 법을 모두 복습하려고 노력함
3. 주 강의
1) 실무 : 유도은평가사<풀커리>, 여지훈평가사 <GS만>
2) 이론 : 김아인평가사<이론>, 지오<이론>. 이동현평가사, 최동진평가사 <GS>
3) 법규 : 안평가사<풀커리>, 이현진평가사<GS>
4. 기간 별 공부(2021. 11. ~ 2024. 07. / 총 2년 8개월)
(1) 2021. 11. ~ 2022. 03. (1차수험만 준비 + 실무 3방식까지만 강의)
11월로 늦은시기에 진입하게 되어, 1차 수험만 준비하였습니다. 1차 시험의 경우, 기본강의만 듣고 강의복습 및 문제풀이를 하였습니다. 시험막판에는 시간이 좀 남을 것 같아서 실무 기본강의를 3방식까지 수강했습니다.
[1차 합격수기]
https://cafe.naver.com/propertyappraiseriframe_url_utf8=%2FArticleRead.nhn%253Fclubid%3D26860714%2526articleid%3D110426
(2) 2022. 03. ~ 2022. 07 (2차 동차시험시기까지)
1) 공부비율 <실:이:법 = 6:1:3>
2) 실무 (유도은 평가사 풀커리) : 기본강의 수강 완료 및 종합문제 10%수강
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남들과 다른 시기에 수험생활을 시작했기 때문에, 실무를 첨삭받을수 없었습니다. 기본강의를 듣고 난후에는, 책을 읽으며 서브노트를 만들었습니다. 지금 생각해보면 서브노트는 엉터리였지만, 3방식. 유형별. 목적별평가를 전반적으로 이해하는데 있어 큰 도움이 되었던 것 같습니다. 많은 분들이 서브노트를 만드는 것이 비효율적이라고 생각하기도 하는데, 저는 오히려 스스로 노트에 작성해보고 이해가 되었는지 확인하는 것이 중요하다고 생각합니다.
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다만, 실무는 특성상 이론을 공부한다고 해서 문제를 잘 풀 수 있지 않았기 때문에 동차시험에서는 과락할 수 밖에 없었습니다. 그래도 기본적인 이론을 쌓는 것은 수험생활을 지속하는데 큰 도움이 되었습니다.
3) 이론 (김아인, 지오평가사)
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이론의 경우, 기본강의만 수강했습니다. 처음에 목차잡는데 있어, 김아인 평가사님의 강의를 도움을 많이 받았습니다. .
다른 강의와 차별화되는 점이 있다면, 일단 처음부터 문제 푸는 법을 알려주셨으며, 이로인해 면과락하는 것에 큰 도움이 되었습니다
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수강생분들 꼭 상담시스템 활용하셔서 김아인평가사님께 모르는 부분있으면 상담받으시길 바랍니다. 전 정말 도움이 많이 되었습니다.
4) 법규 (안평가사님 강의 풀커리) : 행정법 + 보상법규까지 수강
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법규의 경우, 기본강의를 들으면서 암기를 시작했습니다. 랜드잇 서브를 활용하였습니다. 다만, 서브를 암기하는 것만으로는 충분하지 않았고, 추가적인 내용을 책에 정리하며 시간이 될때, 스스로 서브노트를 만들어 보려고 고민했습니다.
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암기를 나름 열심히 한다고 했으나, 법규 초시때는 암기량이 상당히 부족했던 것 같습니다. 책 목차가 바로 생각나지 않았고, 동차시험 시에는 과락이 나왔습니다.
(3) 2022. 7. ~ 2023. 7. (23년 2차시험시)
1) 점수 : 총점 1점차이로 탈락 <실무 48점, 이론 50점, 법규 50점대>
2) 과목별 공부비중 등,
[공부비율]
2022. 7. ~ 2022. 10. 실무 : 이론 : 법규 = 6 : 1 : 3
2022. 10. ~ 2023. 04. 실무 : 이론 : 법규 = 4 : 3 : 4
2023. 04. ~ 2023. 07 실무 : 이론 : 법규 = 2 : 5 : 3
① 실무 <유도은평가사님 풀커리>
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유도은평가사님 풀커리로 공부하였으며, 공부할때마다 어려웠던 사항이라던지 기본적으로 답안지에 현출해야하는 사항을 정리하여 서브로 만들었습니다. 또한, 1000제 및 종합문제를 각각 2권씩사서 2회독하였던 것이 도움이 되었습니다.
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실무의 경우에는, 초기에는 가장 많은 비중으로 공부하였으나, 3방식. 유형별. 목적별. 보상평가에 대해서 어느정도 숙지 된 이후에는 하루에 4시간이하로 투자하였습니다. 결과적으로는 2시간정도 문제를 풀고, 2시간정도는 서브노트 부족한 부분이나, 실수가 잦은부분들을 추가하며 공부했습니다.
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실무는 시간과의 싸움이 가장 어려운 부분이라고 생각합니다. 저 역시, 차별화된 답안을 작성하기 보다는 일단 모든 문제를 푸는데 집중했으며, 이는 제가 수험을 합격하는데 있어서 밑거름이 되었습니다.
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2023년 시험에서는, 준비하지 못했던 고난이도의 문제가 나왔으며, 남들과 비슷하게 기준시점까지도 맞추지 못하였습니다. 다만, 고난도 문제 때문에 떨어졌다기 보다, 3번문제에서 대략적인 현금흐름을 적었다가, 이게 아닌가 싶어서 지웠던 것이 불합격한 요인이 되었던 것 같습니다.
② 이론 <지오. 이동현평가사 – GS>
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이론공부가 가장 어려웠던 것으로 기억합니다. 수험초반부터 암기를 해야겠다는 생각이 있었기 때문에, 지오평가사님의 기본서 목차와 의의를 10월까지는 전부 암기 할 수 있었습니다. 이론은 별도의 서브는 작성하지 않았습니다.
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시험중반에 들어서서는 기본서에 없던 부분이나, 최근에 이슈되는 사항들, 수익환원법에서 어려웠던 부분만 별도의 서브노트를 작성했습니다.
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이론에서 가장 중요한 부분은 어떻게 하면 보수적으로 답안을 작성할 수 있는가 입니다. 모르는 문제가 나왔을때, 책에서 유사한부분을 떠올려서 작성하였으며, 시험볼때 당시에도 확률적DCF법은 동적DCF법으로 작성하여 보수적으로 점수가 나올수 있었습니다.
③ 법규 <랜드잇 풀커리 및 도승하평가사 – GS>
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법규의 경우, 여러 커리큘럼이 존재하긴 하지만, 결국은 암기싸움입니다. 암기를 빨리 시작한 덕에 10월 중순쯤 A급, B급논점은 거의다 외울 수 있었습니다. 다만, 행정심판이라던지 그외 C급은 10월부터 암기하기 시작하였으며, 이러한 부분들은 별도의 서브노트를 작성하였습니다.
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암기는 손으로도 1회에서 2회정도는 써보고, 워드로 타이핑했습니다.
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시험을 볼 때는 A급, B급은 암기에 되어있던 덕분에 무난하게 작성할 수 있었습니다. 다만, 의외에 논점의 경우에는 어떻게 작성해야 할지 몰라서 가장 유사하다고 생각하는 논점을 적었고, 그로 인해 점수가 생각보다 낮게 나왔습니다.
(4) 2023. 11. ~ 2024. 07 <2차 : 프라임 GS수강>
1) 합격자 발표가 나기전까지는 항상 초조했습니다. 특히 실무나 법규는 스터디와는 전혀 다른 논점이 나왔기 때문에, 떨어지지 않을까라고 생각했습니다. 지금 돌이켜 보면 “아 떨어질수도 있겠다”라고 생각했던 것이 그나마 다시 수험을 하는데 도움이 되었던 것 같습니다.
2) 1차 시험 직전까지는, GS는 그대로 수강했고, 실. 이. 법 각각 부족했다고 생각했던 부분을 채우기 위해서 노력했으며, 1차 과목의 비중을 최소한으로 가져가기 위해 노력했습니다. 어느정도 공부해야 1차를 안정적으로 합격할 수 있는지에 대한 감이 있었기 때문에, 1차는 무난하게 합격할 수 있었습니다.
[부족했다고 생각한 부분]
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실무 : 어렵거나 준비되지 않은 논점이 나올 경우, 어떻게 쓸것인가 고민
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이론 : 경응수교수님 책에 정리되어 있는 세부논점, 수익환원법에서 어려울 수 있는 논점을 위주로 정리
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법규 : 안평가사님 랜드잇 서브노트를 기초로 GS에 나오는 논점 추가로 정리해서 암기
3) 1차 시험이 끝나고 나서는 2차에 올인하였고, 이론이 작년에 비해 약간 부족하다고 생각해 이론공부에 시간을 가장 많이 투입했습니다. 특히, 특수상황의 최유효이용이나, 실무기준상 건물평가 등 지엽적인 논점을 모조리 외웠습니다.
4) 시험장에 들어가서
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작년에 부족한 부분을 충분히 보완했고, 스터디도 상위권에 항상 들었었기 때문에, 멘탈이 흔들리지 않도록 했습니다. 실무의 경우, 1번은 토지보상평가로 당연히 맞춰야 하는 문제인데, 실수가 있었습니다. 2번. 3번, 4번의 경우, 저는 지엽적인 논점이라고 생각했으며, 출제자가 요구하는 답이 뭘까 곰곰히 고민하면서 답을 작성하였던 것이 나름 좋은 점수를 얻었던 것 같습니다.
5. 멘탈관리
1) 수험에서 가장 중요한 것을 뽑으라고 하면 단연코 멘탈관리입니다. 수험생활을 하면서 “내가 멘탈이 강한사람은 아니구나”라고 느꼈습니다. 스터디 성적이 저조할때는 일요일까지 공부가 손에 잡히지 않았습니다.
2) 저는 공부가 손에 잡히지 않을 때는, 잡생각을 떨쳐내기 위해 아침엔 수영, 저녁에는 20km를 걸었습니다. 그럼에도 불구하고 멘탈관리를 잘했다고 생각하지 않습니다. 수험생활을 하시는 분들은 반드시 본인만의 방법을 찾으시길 바랍니다.
6. 스스로 아쉬웠던 부분 및 수험생들께 드리는 말씀
1) 첫 번째, 반드시 멘탈관리하는 방법을 찾으시길 바랍니다. 영화보기, 운동하기, 친구만나서 하루정도는 노는것도 상관없다고 생각합니다.
2) 두 번째, 한 강사님만을 보고 공부하시길 바랍니다. 학원을 여기저기 갈아탄 것은 아지만, 이론. 법규의 경우, 공부방법을 찾지 못해서 2개 3개의 기본강의를 들었습니다. 나중에 생각해보니, 스터디 들어가기 전에는 공부방법을 찾기 어려운 것이 당연한 것이며, 스터디 들어가면서부터 실제 공부가 시작된다고 생각합니다. 기본강의 심화강의를 들을때 당시에 “아.. 학원 갈아타야되나?” 이런 생각하지 않으셨으면 좋겠습니다. 특히 초시생들은 더욱더 유념하셨으면 좋겠습니다.
3) 세 번째, 모르는 논점을 어떻게 쓸지 고민해보시길 바랍니다. 물론 많은 강사님들께서 고민해봐라라고 말씀은 해주시나, 명확한 답변을 내리기 어려운 부분이라고 생각합니다. 결국 채점은 “상대평가”라는 점을 염두하면서 보수적으로 적거나 대처하는 방법을 생각하셔야 합니다. 가령, ‘23년 실무 2번문제는 배우지 않은 상태에서는 기준시점을 당연히 틀릴 수 밖에 없습니다. 저 같은 경우에는 물건이 많이 나올 경우, 어차피 테이블을 그리겠다고 생각했었고, 시간이 부족해서 개별요인을 날림으로 하였음에도 불구하고 해당문제는 50%이상을 득점할 수 있었습니다. 상대평가라는 점을 유념하여, 어떻게 대처할 것인가를 항상 고민하시길 바랍니다.
4) 마지막 추천사항
① 스터디답안의 문제점을 분석하기 위해서는, 학원의 상담시스템을 많이 활용하여 34기 다양한 조언을 얻을 수 있었으니, "적극적으로 집요하게" 물어보시길 바랍니다. (수험기간 중 많은 힘이 되주셔서 감사 인사드립니다.)
7. 결
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두서없이 작성한 글을 읽어주셔서 감사합니다. 저에게도 수험기간은 늘 지옥같고 힘들었습니다. 하지만, 합격하고나면 나쁘고 힘들었던 기억들은 새하얗게 잊혀지니, 힘내시길 바라며, 다가올 2025년에 현업에서 꼭 뵙고 싶다는 말씀드립니다. 감사합니다.