Ⅰ. 들어가며
안녕하세요!! 직장인 수험생 또는 집안사정 등으로 인하여 전업으로 공부하시기 어려운 분들을 위해 조금이나마 도움을 줄 수 있는 합격수기가 되었으면 합니다. 다들 좋은 결과 있기를 바랍니다..!
<실무 65점/ 이론 46.5점/ 법규 50.5점/ 평균 54점>
Ⅱ. 자기소개(나이/대학교,학과/수험기간/경력)
30세/서울 소재 대학교 공간정보공학과(지리정보시스템, 측량 등을 배웁니다.)/약1년9개월(직전 3개월 휴직)/구청 부동산정보과 근무
Ⅲ. 수험 도전계기
구청 부동산정보과에서 근무하면서 감정평가사라는 직업에 대해 알게 되었습니다. 타 직업 대비 안전성은 있지만 급여가 낮은 공무원 특성상 이직을 고려하던 중, 감정평가사 시험을 준비하게 되었습니다.
Ⅳ. 공부전략 및 방법(1차,2차)
1. 1차 시험
1차 시험은 직장 병행으로 공부하면 휴직 없이도 충분히 좋은 성적을 거둘 수 있는 시험이라고 생각합니다. 저 같은 경우는 평일에는 6시 퇴근 후 약 2시간 정도의 공부 시간을 확보하고, 주말에는 휴식시간까지 고려하여 약 8시간 정도의 공부 시간을 확보했습니다. 10월 즈음 공부를 시작하여 각 1차 과목의 기본이론 강의를 차례대로 들었습니다. 기본이론 강의를 다 듣고 난 이후, 상대적으로 암기가 많은 민법, 감관법, 부동산학은 심화, 문풀강의는 듣지 않고 바로 문제풀이로 시험 감각을 익혔습니다. 회계학과 경제학은 문제풀이 강의를 듣는 것이 나을 것 같아 문풀강의 수강 후, 문제풀이로 넘어갔습니다.
사실 1차 시험을 준비할 때에는 감정평가사 시험 합격에 대한 간절함이 없었습니다. 그래서인지 평일 공부 시간도 적었고, 공부 체계도 제대로 잡지 않은 채 시험을 준비했습니다. 2021년 1차 시험이 쉽게 나와 평균 66점으로 합격할 수 있었습니다. 운이 많이 작용한 것 같습니다. 직장 병행을 고려하고 있으신 수험생 분이 있으시다면 저보다 훨씬 타이트하게 1차 시험을 준비하시는 것이 좋을 것 같습니다. 만약 제가 2022년에 1차 시험을 봤다면 불합격했을 수도 있다고 생각합니다.
2. 2차 시험
(1) 학원선택
2차 시험 또한 직장 병행으로 공부하여야 했기에, 올패스 강의를 듣는 것은 현실적으로 불가능했습니다. 따라서, 각 과목마다 다른 학원을 선택하여 기본이론 및 문제풀의 강의를 수강했습니다. 실무는 유도은 평가사님, 이론은 오성범 평가사님, 법규는 안평가사님을 통해 기본이론과 문제풀이 방법을 습득했습니다. 그 후, 모의고사는 좀 더 다양한 유형의 문제를 풀어보고자 랜드잇 GS스터디에 참여하였고, 타 학원 모의고사도 전부는 아니지만 어느 정도 풀어보았습니다.
(2) 공부방법
1차 시험때와 마찬가지로 각 과목별 기본이론 강의 먼저 끝까지 수강했습니다. 법규같은 경우 하루는 강의를 듣고, 하루는 전날 들은 강의 내용을 안평가사님이 정리해 주신 서브노트를 통해 암기하는 방식으로 기본이론 강의를 약 한 달 동안 수강했습니다. 행정법과 개별법 모두 듣고난 뒤, 실무 기본이론 강의를 수강했습니다. 실무의 경우 하루는 강의를 듣고, 하루는 퀴즈를 푸는 방법으로 공부했습니다. 마지막으로 이론 기본이론 강의의 경우는 별도의 암기 없이 이해 위주로 빠르게 수강했습니다. 기본이론 강의의 전체적인 공부 비율을 따져 보면 법규 50, 실무 35, 이론 15 정도가 될 것 같습니다.
문제풀이 강의는 암기가 많이 없었기 때문에 강의를 1.5배속으로 빠르게 듣고, 법규와 이론은 목차 및 간략한 키워드만 적는 방식으로 공부했습니다. 실무는 키워드만으로 문제를 풀 수 없어 모든 문제를 풀었습니다. 문제풀의 강의의 전체적인 공부 비율은 실무 60, 법규 20, 이론 20 정도가 될 것 같습니다.
그 후, 휴직기간동안 암기와 실전모의고사에 집중했습니다. 휴직기간동안은 매일 12시간 정도의 공부시간을 확보했으며, 첫 한 달 동안은 법규 서브노트와 이론 서브노트 내용에 익숙해지도록 암기만 반복했습니다. 1회독시간이 줄어든 다음에는 [법규 서브노트 암기 , 실무 100점/오답노트 암기], [이론 서브노트 암기 , 실무 100점/오답노트 암기] 의 2분할로 월화수목금토를 반복하고, 일요일은 랜드잇 GS스터디 참여 및 복습하는 방법으로 한 주를 보냈습니다. 암기에 자신이 없으시다면 3분할이나 4분할로 나눠서 하는 것도 괜찮을 것 같습니다. 저 같은 경우는 1회독시 꼼꼼하게 외우기보다는 키워드, 두문자 위주로 빠르게 암기하면서 넘어갔습니다. 마지막 3개월 동안의 공부 비율은 셋 다 동일한 정도로 유지했던 것 같습니다.
(3) 실무(65점)
<1번 27.5점 / 2번 17.5점 / 3번 13점 / 4번 7점>
실무는 서브노트 위주로 문제 유형을 먼저 익혔습니다. 문제를 어느 정도 풀 수 있게 된 이후에는 문제풀의 강의 때부터 시험 직전 모의고사까지 문제를 풀면서 몰랐던 부분, 실수했던 부분을 하나도 빠짐없이 오답노트에 정리했습니다. 그리고 오답노트를 매일매일 체크했습니다. 오답노트에 적는 내용을 길게 쓰지 않고 최대한 간소화하여 한두문장으로 해당 내용이 어떤 문제에서 어떤 실수를 했던 것인지 바로 떠오를 수 있도록 정리했습니다. 이러한 방식으로 오답노트를 회독하는 시간을 줄였으며, 매일 체크했기 때문에 머릿속에도 계속 남아있었습니다.
개인적인 생각이지만 오답노트, 서브노트는 부피는 최대한 줄이면서 자주 체크하여 얕게 암기하는 방식이 효율적이라고 생각합니다. 그리고 너무 한 학원의 문제만 풀면 그 유형에 익숙해질 수 있기 때문에 다른 강사님들의 문제도 풀어보는 것을 추천합니다. 저같은 경우 최종호 평가사님의 모의고사 문제를 풀면서 새로운 유형의 다양한 문제들을 접할 수 있었습니다. 이렇게 공부하면 실제 시험에서 특이한 유형의 문제가 나왔을 때 순발력있게 대비할 수도 있으며, 실무 기본 지식도 탄탄해진다고 생각합니다.
(4) 이론(46.5점)
<1번 22점 / 2번 11.5점 / 3번 8점 / 4번 5점>
오성범 평가사님의 커리큘럼으로 기본이론, 문제풀이 방법을 습득했습니다. 이론과목은 어느 강사님한테 듣냐에 따라 이해도가 많이 달라진다고 생각하지는 않습니다. 본인한테 맞는 강의를 듣는 것이 중요한 것 같습니다. 저는 GS스터디때부터 김아인 평가사님의 문제풀이 강의를 들었습니다. 두 분이 강조하는 부분이 겹치는 부분도 있었지만 겹치지 않는 부분도 있었습니다. 김아인 평가사님이 실무기준을 암기하는 것에 대해 큰 강조를 하셔서, 그 전까지는 외우고 있지 않다가 실무기준을 따로 서브노트로 정리해서 외웠습니다. 덕분에 이번 시험에서 지식재산권의 실무기준 상 감정평가방법을 작성하는 데에 수월했습니다. 이론과목은 수험생 간의 상대적 암기범위에 따라 점수 차이가 벌어질 수 있는 과목이므로, 최대한 세부적인 논점까지 간략하게라도 암기하여야 한다고 생각합니다.
저는 지오평가사님 총론 책 -> 따로 정리한 각론 서브노트 -> 실무기준(해설서 포함) 정리 서브노트 -> 담보평가지침, 토보침, 사회 이슈, 논문 정리 서브노트 순서로 꼼꼼하게 암기했습니다. 시간이 없어 어려울 것이라고 생각했지만 두문자를 최대한 활용하여 얕고 넓게 외울 수 있었습니다. 덕분에 엘우드법의 정의와 초과/잉여토지에 대해서도 외우고 있어, 이번 시험에서 심적으로 편하게 이론 문제를 풀 수 있었던 것 같습니다.
(5) 법규(50.5점)
<1번 19점 / 2번 20.5점 / 3번 5점 / 4번 6점>
법규는 안평가사님의 커리큘럼대로 쭉 따라갔습니다. 시간 관계상 문제풀이 강의는 중간에 스킵한 것도 있지만 GS스터디를 통해 해당 부분을 보충하였고, 추가적으로 강정훈 박사님 기출문제분석 교재 또한 구입하여 다른 풀이 방법도 살펴보았습니다. 시험 당일 제가 예상했던 문제가 전혀 나오지 않아 점수는 높지 않았지만, 안평가사님의 강의 커리큘럼을 그대로 따라간다면 법규는 최소 50점 이상은 보장되는 것 같습니다. 확실히 법규과목은 타 학원 대비 꼼꼼한 서브노트 정리와 효율적인 공부 방식을 알려줘서 단기간에 공부하는 사람에게는 랜드잇 법규만큼 확실한 선택이 없는 것 같습니다. 비록 법규 점수가 낮게 나왔지만 랜드잇 법규가 아니었다면 더 낮게 나왔을 수도 있다고 생각합니다.
(6) 2차 시험당일
1) 실무
저는 실무과목이 제일 걱정이었습니다. 예상하지 못한 문제가 나오거나 시간이 모자라면 당황해서 시험을 망칠 수도 있을 것 같아서 실무 문제를 받기 전까지도 완전 긴장 상태였습니다. 다행히도 실무가 얕고 넓은 범위로 나와서 시간 내에 완주할 수 있었습니다. 저는 전체 문제를 다 읽어보지 않고 한문제씩 푸는 방법을 선택했습니다. 각 문제를 쭉 훑으면서 실수할 수도 있는 키워드에 따로 표시를 해두고, 전체적인 풀이 방법을 머릿속에 정리한 뒤, 문제풀이를 시작했습니다. 평가개요는 평가대상, 평가목적 및 기준가치, 평가방법, 기준시점, 평가조건 모두 다 특이사항이 없어도 감칙 규정과 함께 모두 기재했으며, 권리금 문제의 경우 무형자산이 없음에도 불구하고 굳이 목차로 잡아 없다는 것을 표기하였습니다. 이런 식으로 알고 있는 것을 논리적으로 정리하여 보여주면 다른 수험생과 비교되어 상대적으로 높은 점수를 받을 수 있는 것 같습니다. 전체 18페이지 정도 작성했으며, 답안지 한 권이 더 필요한 경우 14~15페이지 작성하고 있는 도중에 달라고 얘기하는 것이 좋은 것 같습니다.
2) 점심시간
괜히 더부룩하게 먹었다가 속이 안 좋아질 수도 있을 것 같아서 간단하게 초코바 하나만 먹고 이론 서브를 봤습니다. 이론 서브는 서브노트 전체가 아니고 예상 논점 일부만 챙겨갔습니다. 다들 쉬는시간 사이에 보는 것이 큰 의미가 없다고 하지만 저는 운이 좋으면 얻어걸릴 수도 있다고 생각해서 쉬는시간에 서브노트 보는건 필수라고 생각합니다..
3) 이론
문제지를 받자마자 헛웃음이 나왔습니다. 바로 들었던 생각은 '이론 시험 이번에 다들 당황스럽겠네' 였습니다. 저 뿐만 아니라 어차피 다른 수험생들도 엘우드법, 가치하락분, 초과/잉여토지에 대해서 구체적으로 외운 사람은 거의 없을거라고 판단했기에 잘 모르는 논점임에도 불구하고 순조롭게 써내려갔습니다. 2차 시험은 시험 도중 멘탈 관리도 정말 중요한 것 같습니다. 저는 문제지 확인 시간에 문제를 빨리 읽고 4번 문제에 대한 목차를 머릿속으로 빨리 잡았습니다. 덕분에 시간을 조금이나마 아낄 수 있었습니다. 이론시험 또한 전체 18페이지 정도 작성했습니다. 문제 푸는 순서는 1-2-3-4가 좋다고 생각합니다. 시간이 부족해서 문제를 놓친다면 상대적으로 배점이 적은 문제를 놓치는 것이 득점에 유리할 것이라고 생각하기 때문입니다. 저는 전체 목차를 먼저 잡지 않고 한 문제씩 각각 목차를 잡고 작성했습니다. 이 부분은 성향에 따라 다르게 풀어도 좋을 것 같습니다.
4) 법규
법규도 사실 문제지를 받자마자 '법규도 어렵게 나왔네' 라고 생각하여 다들 어려워할 것이라고 판단했습니다. 그래서 목차잡는 것이 어려웠음에도 불구하고 순조롭게 써내려갔습니다. 시험을 보고 난 후, 법규는 쉽게 나온 편이었다는 것을 들었습니다. 지금 생각해보면 다들 어려워할 것이라고 판단하고 순조롭게 썼던 것이 본의아니게 멘탈 관리가 된 것 같습니다. 2번문제를 푸는 도중 해당 문제의 목차를 잘못 잡은 것을 깨달았습니다. 그러나 시간 관계상 수정하지 않는 것이 좋을 것이라고 판단하고 그대로 써내려갔습니다. 시험장에서는 이러한 실수에 대한 판단도 빠르게 선택해야한다고 생각합니다. 결국 제가 수정을 하든 안하든 그것이 최선의 선택이라고 생각하고 빠르게 써내려가는 것이 중요한 것 같습니다.
Ⅴ. 기타
1. 생활패턴
직장병행때는 퇴근 후 4시간정도 공부하고 주말에 8시간정도 공부했습니다. 저는 스트레스 관리도 중요하다고 생각하기에 친구들도 가끔 만났었고, 가끔 스터디카페가 아닌 스벅, 공유오피스 등에서도 공부했습니다. 공부 환경을 가끔 바꾸는 것도 공부 효율성 증가에 도움이 되는 것 같습니다.
전업기간 동안은 스터디카페에서 하루 12시간정도 공부했습니다. 이 기간 동안은 시험에 집중하기 위해 약속은 거의 잡지 않았습니다. 스트레스는 밥 먹을때나 자기 직전 넷플, 유튜브 등 재미있는 영상들을 보면서 해소했습니다.
2. 답안작성속도 및 글씨(펜)
최대한 빠르게 쓰시고 첨삭해주시는 분들이 알아볼 수 있다면 그걸로 충분하다고 생각합니다!!
3. 강의 및 스터디
인강은 듣고 싶은 시간에 배속으로 들을 수 있다는 장점이 있어 직장병행과 같은 경우에는 인강밖에 선택권이 없다고 생각합니다. 그러나 마지막 GS스터디는 실강으로 듣는 것을 추천합니다. 시험환경과 비슷한 환경에서 문제를 풀어보는 것이 생각보다 많은 도움이 되는 것 같습니다.
스터디는 하고 싶었지만 시간도 없었고, 다른 사람들과 진도도 맞지 않아 포기했습니다. 직장 병행끼리 스터디를 하는 것도 나쁘지 않을 것 같지만, 들이는 시간 대비 효율이 좋을 것 같진 않습니다.
4. 시험이후 합격발표 전까지
저는 성격이 무덤덤한 편이어서 큰 스트레스는 받지 않았습니다. 불합격에 대한 걱정은 하였지만 최악의 상황에 대비해서 불합격했을 때까지의 계획도 어느정도 세웠습니다. 금전적인 여유가 있다면 해외여행을 갔다오는 것도 추천합니다. (저는 유럽 여행 다녀왔습니다.) 만약 본인이 아무리 봐도 합격은 절대 못한다고 생각하는 것이 아니라면 자소서도 미리 써놓고, 정장 등 복장도 미리 사놓아야 한다고 생각합니다. 저는 자소서도 미리 다 썼고, 정장도 사놓았습니다. 덕분에 합격 이후 준비가 순조로웠습니다. 특히 자소서!!는 꼭 미리 써놔야합니다. 자소서 쓸 때도 본인이 특별한 경력이 없는 경우에는 눈에 띌 수 있는 다른 강점을 어떻게든 어필해야 서류전형에 합격할 수 있습니다.
5. 합격 이후 및 법인 입사(대형법인 본사의 경우)
합격한 당일부터 정장을 입고 하우패스 법인 박람회에 참석했습니다. 이 때 써놓은 자소서를 출력해서 제출하고, 오프라인으로 제출했다고 하더라도 누락될 수도 있기 때문에 온라인으로 제출하는 것이 좋습니다. 각 법인 부스를 돌아다니면서 법인의 특징을 알아냈습니다. 처음에 궁금한거 물어보시라고 하셔서 인센티브 및 처리비, 근무환경, 채용인원 등 자유롭게 물어보고 입사하고 싶은 법인 순위를 마음속으로 정해놨습니다. 발표 당일 12시 이전에 모든 자소서는 제출하는 것이 좋습니다. 그래야 면접도 빨리 보고 심적 여유도 생깁니다.. 그리고 가고 싶은 법인이 있다면 법인 설명회, 뒤풀이 모두 참석해서 눈도장 찍는 것이 좋습니다. 술 강요하고 불편한 그런 자리는 대부분 아니어서 저는 편하게 밥 얻어먹고 왔었습니다. 그리고 뒤풀이에 면접위원들이 몇 분 오셔서 미리 저를 어필할 수 있었습니다. 아직은 시험 준비 중이실테니 두 가지만 기억하시면 될 것 같습니다.
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합격 당일 자소서 13개 법인에 다 제출하기(가능하면 출력 후 박람회에서 제출, 온라인도 모두 제출)
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법인 설명회 및 뒤풀이 시간 되는 경우 모두 참석하기
Ⅵ. 마치며
감정평가사 자격증에 도전하시는 여러분들에게 진심으로 도움이 되고 싶습니다 ㅠㅠ. 꼭 합격하시길 기원합니다. 두서 없는 글 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 혹시 궁금하신 점이 있으시다면 쪽지 주시면 가능한 선에서 답변드리겠습니다. 감사합니다~!